Stakingswinst betalen? Daar heb ik niet zo hard voor gewerkt
De verhuur van bedrijfspanden is een business waar veel geld in omgaat. Makelaars verdienen er een leuke boterham aan. En hoewel je zou denken dat dit ook geldt voor de verhurende pandeigenaar, kan het voor hen eerder een noodzakelijk kwaad zijn. Zo ook voor Rick die in een middelgrote stad in Midden-Nederland samen met een compagnon een goedlopende doe-het-zelfzaak runt. Rick: ‘De doe-het-zelfzaak heb ik pas sinds enkele jaren. Hiervoor had ik samen met mijn vrouw een bouwmarkt. Hoewel de bouwmarkt goed liep, besloten we de zaak niet te willen voortzetten. Onze dochter had geen interesse in de overname en we wilden het toch wat rustiger aan gaan doen. Daarbij had de bouwmarkt een aardig grondoppervlak, midden in een woonwijk. Dat in combinatie met een gemeente die wel oren had naar woningbouw op het perceel, heeft ons doen besluiten de grond te verkopen aan een projectontwikkelaar. En dan zou je zeggen; ‘Lekkere opbrengst waar we na veel jaren hard werken lekker van gaan genieten.’ Maar helaas; zo werkt dat niet. Want er bestaat zoiets als stakingswinst. Wat zoveel betekent dat ik 40% naar de Belastingdienst mag brengen. Ja, daar heb ik niet m’n hele leven zo hard voor gewerkt!’

Pensioenpotje 
Een ondernemer die de opbrengst van de verkoop binnen een bepaalde periode investeert in andere bedrijfsmatige activiteiten, vermijdt het betalen van de stakingswinst . Omdat deze investering gedaan moet worden in dezelfde branche als waarin je actief bent (geweest), heeft Rick niet veel andere keuze dan de aanschaf van een loods. ‘Ook voor de winkel hebben we natuurlijk opslagruimte nodig dus om daar een loods voor aan te schaffen, was niet eens zo’n gek idee. En laten we wel wezen; het is natuurlijk ook een mooi pensioenpotje waar ik straks na m’n pensionering veel minder belasting over betaal als ik het alsnog wil verkopen. Maar na verloop van tijd bleek het logistiek toch niet zo’n handige keuze. Moest m’n compagnon voor twee potten verf en een paar kwasten voor de voorraad de hele stad door. Nadien hebben we dus nog een extra pand gekocht dat qua ligging handiger was en kwam het eerste pand leeg te staan. Omdat verkopen geen optie was, bleef verhuren als enige mogelijkheid over.’

Een leven voor en na deze gebeurtenis    
Rick kiest ervoor om met een gerenommeerd makelaarskantoor uit de regio in zee te gaan. Hij ontmoet de potentiële huurder en heeft daar een goed gevoel bij. ‘Hij had een plausibel verhaal waarom hij mijn loods wilde huren terwijl hij hier helemaal niet woont. Veel klanten in de buurt, kleine loodsen zijn in zijn woonplaats nauwelijks te vinden en ook nog peperduur. En dan zeg je al snel dat dingen ‘op papier’ kloppen. Maar dat was bij deze man nou eigenlijk juist niet het geval. Want toen ik achteraf googelde op reviews van zijn bedrijf, was er werkelijk geen enkele review te vinden. Iets wat overigens op papier zeker niet klopte, is dat er geen sleutelclausule in het contract stond. Zo’n clausule waarmee je als pandeigenaar het recht hebt om iedere maand je eigen pand binnen te stappen om te kijken wat een huurder er uitvreet. En dan ook echt iedere maand. Tussen het begin van het huurcontract en de inval, hebben vijf maanden gezeten. Het heeft hem ongeveer een maand gekost om de boel op te bouwen. Dat betekent dat hij misschien wel twee keer heeft kunnen oogsten! Maar ja, als zo’n huurder keurig z’n huur betaalt? Weet je, ik ben niet zo’n pandeigenaar die bij een supermarkt een kaartje ophangt en de huuropbrengst cash in z’n zak steekt. Dus juist door een makelaar in de arm te nemen, had ik vertrouwen dat het goed zat. Het pand staat nu weer op Funda, via dezelfde makelaar. Maar ik ben wel zo wantrouwend als de pest. Voor mij als ondernemer is er in ieder geval een leven voor en na deze gebeurtenis.’

Aan je lot overgelaten
De politie ontdekt de plantage na -vermoedelijk- een anonieme tip. Een ontdekking die voor de nietsvermoedende pandeigenaar leidt tot een rollercoaster aan emoties en dingen die hij moet regelen. Hoewel niet langdurig, geldt Rick in eerste instantie als verdachte. Omdat hij echter een bekende ondernemer is in zijn woonplaats, kent hij de rechercheurs die betrokken zijn bij de inval. Dit maakt dat hij zich niet helemaal verloren voelt. ‘Ik denk dat ze al wel vrij snel doorhadden dat ik niks met de plantage te maken had. Eigenlijk heeft dat me ook wel een beetje boos gemaakt; dat de overheid je eerst als dader ziet. Misschien wel terecht, maar feitelijk zijn we slachtoffers! Maar toen na de inval de planten waren verwijderd, het slot was vervangen en ik de nieuwe sleutels daarvan in m’n handen had, trok de recherche de deur achter zich dicht. Me een prettige avond wensend, dat dan weer wel. En toen stond ik daar, helemaal alleen. En nu? Dat is wat ik dacht. Is er dan nu niet een of ander draaiboek waarin staat waar ik moet beginnen? Want je moet aan de slag om de rotzooi op te ruimen. Ja, die rechercheur had het erover dat we slachtofferhulp konden krijgen. Maar ik zat toch niet jankend op de bank? Blijkt er ook een vorm van juridische slachtofferhulp te zijn. Tsja, als hij dát nou had gezegd. Want je rechtsbijstandverzekering laat je ook in de kou staan. Illegale praktijken en verhuur van je pand. Uitsluiting van enige vergoeding. De welbekende kleine letters. Heb je al die jaren premie voor betaald, voor de kleine letters die je over het hoofd ziet.’

Drie miljoen liter water en er gaat nergens een lampje branden?
Rick moet dus aan de slag om de rommel van de plantage op te ruimen. De politie ontmantelt de plantage en neemt daarbij uiteraard alle planten én de middelen die je nodig hebt om de plantage draaiende te houden, in beslag. Maar dan alsnog blijft er genoeg te doen. ‘De recherche had me een tip gegeven voor een bedrijf dat gespecialiseerd is in het opruimen van wietplantages. Krijg je een offerte van €12.500! Dat gaan we dus niet doen. Maar er was ook niemand die me vertelde wat ik met de grond moest doen. Was die vervuild? En die containers met vloeistoffen? Had dat soort dingen in een routekaart gezet, dan had ik me veel zekerder gevoeld. Uiteindelijk heb ik twee zzp’ers aan het werk gezet die de boel in twee dagen hebben opgeruimd. De huurder had een extra etage in het pand gemaakt en daar vrij dure houten balken voor gebruikt. Was een van die knullen aan het verbouwen en kon hij ze wel gebruiken. Dus heb ik ze maar aan hem verkocht. Een klein gelukje bij een ongeluk. Verder was gelukkig al snel duidelijk dat de burgemeester m’n pand niet zou sluiten.  Want tot dat besluit genomen is, zit je op je handen. Kan je niks. Toen kon ik dus ook weer aan de slag met het aansluiten van water en elektra. Ook een administratieve rompslomp waar je niet op zit te wachten. Maar weet je wat ik niet begrijp? Dat sommige instanties gewoon lijken te slapen! Toen ik het pand opleverde aan de huurder stond de watermeter op acht kuub. Op het moment dat de politie de plantage ontdekte, was dat 2800 kuub. Dat is bijna drie miljoen liter water! Hoe kan het dat er niet ergens een lampje is gaan branden?’  

Te goeder trouw zijn? Nooit meer! 
Rick heeft het idee dat hij goede afspraken heeft gemaakt met de huurder. Er is een gesprek geweest voor aanvang van het huurcontract; een gesprek dat hem het gevoel geeft dat ze uit hetzelfde hout gesneden zijn. ‘Kijk, zo’n makelaar; dat is zo’n type met van die lakschoenen aan. Maar wij zijn van de spijkerbroeken met vlekken erin. Die man had een bouwbedrijf. Ik dacht dat we elkaar wel begrepen. Dat ik hem kon vertrouwen. Mensen uit de internetwereld of de mode. Daar heb ik helemaal niks mee. Op zeker moment wilde ik het andere pand verhuren. Komen er twee van die snelle dames het pand bekijken. Het eerste wat ze deden was de meterkast opentrekken met de mededeling dat er een extra groep bij moest. Als dat gedoe met dat andere pand me niet was overkomen, was ik er waarschijnlijk met boter en suiker ingegaan. Maar als er één ding is dat ik daarvan geleerd heb, dan is het om niet meer te goeder trouw te zijn. De huurder had nog allerlei spullen achtergelaten. Ik heb hem meerdere malen gevraagd wanneer hij die op kwam halen maar hij reageerde nergens op. Uiteindelijk heb ik hem via de mail een ultimatum gesteld. Je kan het binnen nu en een maand op komen halen, anders gaat alles de container in. Niet dat ik het verwachtte maar hij is dus niet geweest. Ik heb alles weggegooid; gereedschap maar ook dingen als een kinderbadje en speelgoed. Ook vaders van jonge kinderen kan je dus niet meer vertrouwen.’ 
  
Dan kust ze mijn beide oren
Hoewel de beide bedrijfspanden gelden als pensioenpotje is Rick er heel stellig in: als de fiscus minder rechtlijnig zou zijn in het beleid dat ondernemers stakingswinst in dezelfde branche moeten investeren, dan had hij de panden nooit gekocht. ‘In feite draagt de Belastingdienst onbedoeld bij aan dit soort gebeurtenissen. Uiteindelijk heb ik nu een pand gekocht voor de leegstand. Had ik de stakingswinst niet moeten investeren, was er ook geen leegstaand pand geweest. En een  leegstaand pand dat niet bestaat, kan na verhuur ook niet misbruikt worden voor een plantage. Ik zou alle ondernemers die binnenkort met stakingswinst te maken krijgen en niet weten wat ze ermee moeten, willen adviseren om toch af te rekenen met de fiscus. Mijn vrouw is sinds het hele gebeuren ook een stuk angstiger geworden. We wonen een beetje afgelegen, niet echt zichtbaar vanaf de openbare weg. En dan komt er een pakketbezorger, je weet wel: zo'n jongen met zo'n petje en dan is ze als de doods dat ze verhaal komen halen. Ik verdien dit niet, maar mijn vrouw al helemaal niet. Als ik zeg: ‘morgen verkoop ik het’, dan kust ze mijn beider oren. Daarom heb ik toch maar aan m'n boekhouder gevraagd om uit te rekenen of ik een van de panden kan verkopen. Gewoon, om minder sores te hebben.’

Verantwoordelijkheid voor de hele keten
Uiteindelijk is en blijft de ondernemer eindverantwoordelijk. Dat neemt niet weg dat de verschillende partijen in de verhuurketen wel degelijk een belangrijke rol hebben die ze ook actief in moeten nemen. Een makelaar is erbij gebaat dat ze een pand zo snel mogelijk verhuren. Staat het immers te lang op de site, dan kan dit een negatief beeld geven. Werkt deze makelaar wel snel genoeg? De vraag is hoe secuur de screening van een nieuwe huurder is, als daar een bepaalde snelheid achter zit. Check zaken als kredietwaardigheid, de website en reviews van een potentiële huurder en ga altijd het één op één gesprek aan. Vraag als verhuurder aan de makelaar waaruit zijn professionele check bestaat . Zij vervullen een poortwachtersfunctie dus daar horen ook verplichtingen bij. Verzekeringsmaatschappijen hebben de morele verplichting hun klanten te waarschuwen voor de risico’s van verhuur. Maar ook een wettelijke verplichting om duidelijk te maken wat de gevolgen ervan zijn voor de dekking van verschillende verzekeringen. Het waterbedrijf had het excessieve waterverbruik in het pand op moeten merken en daar gepaste actie op moeten ondernemen. Allemaal zaken waar Rick achteraf niks meer aan heeft. Rick: ‘Ik ben door schade en schande wijs geworden, maar ben er wel van overtuigd dat dit me niet nog een keer overkomt. Realiseer je als verhuurder heel goed waar je aan begint en wat je aanneemt. Ik had mijn verhaal in ieder geval graag vooraf gehoord. Dan was me waarschijnlijk een hoop ellende bespaard gebleven.’